{"id":27,"date":"2022-07-12T14:52:00","date_gmt":"2022-07-12T12:52:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2024-04-15T14:44:07","modified_gmt":"2024-04-15T12:44:07","slug":"investir-dans-une-scpi-les-bases","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.babalweb.com\/fr\/investir\/investir-dans-une-scpi-les-bases\/","title":{"rendered":"Investir dans une SCPI: Les bases"},"content":{"rendered":"
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Les soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier (SCPI) sont des fonds d’investissement immobilier fran\u00e7ais et constituent l’un des produits d’investissement les plus solides et les plus performants en France.<\/p>\n

Qu’est-ce qu’une Soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI) ?<\/h2>\n

Les SCPI sont des soci\u00e9t\u00e9s d’investissement autoris\u00e9es par la loi en France depuis 1970 et qui ne peuvent pas \u00eatre cot\u00e9es en bourse. Elles sont habilit\u00e9es \u00e0 \u00e9mettre des actions au profit des institutionnels et du public et constitu\u00e9es dans le but exclusif d’acqu\u00e9rir et de g\u00e9rer des biens immobiliers pour le compte des actionnaires. Ils sont aussi plus largement utilis\u00e9s comme vecteurs d’investissement immobilier neuf. Les \u00e9quivalents les plus proches hors de France d’une SCPI sont les ‘Real Estate Investment Trusts (REITs)’.<\/p>\n

Une SCPI est compl\u00e8tement diff\u00e9rente d’une Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re (SCI), qui n’est qu’une soci\u00e9t\u00e9 anonyme utilis\u00e9e pour l’achat et la propri\u00e9t\u00e9 de biens fran\u00e7ais.<\/p>\n

Les soci\u00e9t\u00e9s sont g\u00e9r\u00e9es par une \u00e9quipe de gestion professionnelle (soci\u00e9t\u00e9 de gestion) qui collecte les fonds investis et se charge de l’acquisition, de la construction et de la gestion des propri\u00e9t\u00e9s. Environ 200 SCPI existent \u00e0 pr\u00e9sent en France, les plus importantes ayant 100 biens immobiliers ou plus en portefeuille. Parmi ces SCPI, dont la capitalisation est sup\u00e9rieure \u00e0 1 milliard d’euros, figurent notamment Acc\u00e8s Valeur Pierre, Cr\u00e9dit Mutuel Pierre 1, Edissimmo, Elys\u00e9es Pierre, Immorente, Selectinvest 1, Notapierre et Rivoli Avenir Patrimoine. <\/p>\n

Pourquoi investir dans une Soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI) ?<\/h2>\n

Les fonds ont r\u00e9cemment connu une croissance significative, passant d’environ 18 milliards d’euros de capitalisation en 2009 \u00e0 environ 29 milliards d’euros de fonds g\u00e9r\u00e9s aujourd’hui.<\/p>\n

Les rendements ont \u00e9t\u00e9 bien sup\u00e9rieurs \u00e0 la plupart des autres formes d’investissement, avec une moyenne de plus de 5 % brut par an au cours des vingt derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n

Leurs revenus proviennent des loyers factur\u00e9s aux locataires, qui sont ensuite vers\u00e9s aux actionnaires sous forme de dividendes, normalement sur une base trimestrielle, au prorata du nombre d’actions d\u00e9tenues.<\/p>\n

Les forts rendements r\u00e9sultent du fait que la grande majorit\u00e9 des fonds est investie dans l’immobilier commercial et industriel, principalement autour de Paris et de l’Ile de France, mais aussi dans certaines autres grandes villes de France.<\/p>\n

Le portefeuille comprend des bureaux de premier ordre occup\u00e9s par des organismes gouvernementaux et d’autres organismes du secteur public ou de grandes soci\u00e9t\u00e9s cot\u00e9es, mais comprendra \u00e9galement une grande quantit\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9s plus risqu\u00e9es et \u00e0 faible rendement lou\u00e9es \u00e0 des entreprises de taille moyenne.<\/p>\n

Investir dans une SCPI permet \u00e0 un investisseur d’acc\u00e9der \u00e0 ce march\u00e9, et \u00e0 la mutualisation des risques, l\u00e0 o\u00f9 il pourrait autrement \u00eatre oblig\u00e9 d’acheter un appartement ou un autre bien r\u00e9sidentiel \u00e0 des fins de location.<\/p>\n

Un petit nombre de SCPI sont constitu\u00e9es dans le but pr\u00e9cis d’investir dans l’immobilier d’habitation, dans le cadre de r\u00e9gimes d’avantages fiscaux tels que \u00ab Scellier \u00bb, \u00ab Malraux \u00bb et, plus r\u00e9cemment, \u00ab Duflot \u00bb. Les SCPI r\u00e9sidentielles sont principalement mises en place pour r\u00e9duire la charge fiscale, pas n\u00e9cessairement pour le rendement qu’elles g\u00e9n\u00e8rent.<\/p>\n

Les SCPI dont l’objectif principal est les dividendes qu’elles versent sont appel\u00e9es SCPI de rendement et sont susceptibles d’int\u00e9resser la plupart des expatri\u00e9s.<\/p>\n

Les SCPI sont agr\u00e9\u00e9es et surveill\u00e9es par l’Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers (AMF).<\/p>\n

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Y a-t-il des risques \u00e0 investir dans une soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI)?<\/h2>\n

M\u00eame si le bilan des SCPI est \u00e9loquent, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti, et les rendements non plus.<\/p>\n

Statut fiscal d’une soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI)<\/h2>\n

Les SCPI sont \u00ab\u00a0fiscalement transparentes\u00a0\u00bb et ne sont donc pas soumises \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n

Au lieu de cela, chaque actionnaire est impos\u00e9 en fonction de sa situation personnelle.<\/p>\n

Ainsi, en tant qu’investisseur particulier, vous seriez redevable de l’imposition des dividendes vers\u00e9s par la SCPI sur la base de votre taux marginal d’imposition. Les dividendes sont \u00e9galement soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au taux de 15,5 %.<\/p>\n

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La partie des dividendes g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les revenus locatifs est impos\u00e9e comme un revenu locatif (revenu foncier) et non comme un dividende d’actions. En tant que revenu foncier, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d’un abattement avant d’\u00eatre redevable des imp\u00f4ts et des charges sociales, soit sous le r\u00e9gime micro-foncier, soit sous le r\u00e9gime reel, selon votre situation.<\/p>\n

Les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par la SCPI par le seul biais des int\u00e9r\u00eats sur les soldes de tr\u00e9sorerie sont impos\u00e9s sans abattement.<\/p>\n

Cela signifie probablement que votre taux marginal d’imp\u00f4t sur le revenu en France doit \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 30 % pour que de tels investissements g\u00e9n\u00e8rent un rendement net d\u00e9cent, mais tr\u00e8s peu d’expatri\u00e9s paient l’imp\u00f4t sur le revenu fran\u00e7ais \u00e0 ce niveau.<\/p>\n

Si vous vendez vos actions, elles sont soumises \u00e0 l’imp\u00f4t sur les plus-values, bien qu’une vente dans l’ann\u00e9e inf\u00e9rieure \u00e0 15 000 \u20ac ne g\u00e9n\u00e8re pas d’assujettissement \u00e0 l’imp\u00f4t et qu’il y ait un d\u00e9gr\u00e8vement d\u00e9gressif sur 22 ans.<\/p>\n

Afin de maximiser votre situation fiscale, il est possible de souscrire un contrat d’assurance vie qui contient une enveloppe SCPI en son sein, ce qui donnerait des avantages fiscaux.<\/p>\n

Les charges li\u00e9es \u00e0 l’investissement dans une soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI)<\/h2>\n

Comme pour la plupart des formes d’investissement, il y a un hic, qui dans le cas des SCPI est probablement le niveau de leurs charges.<\/p>\n

Les frais de souscription \u00e0 une SCPI sont compris entre 8% et 14% du loyer, ce qui inclut les 5% de taxe d’enregistrement \u00e0 payer. Les frais de gestion professionnels annuels (frais de gestion) peuvent repr\u00e9senter environ 8% suppl\u00e9mentaires du loyer, bien que les rendements nets moyens de 5% soient apr\u00e8s d\u00e9duction des frais de gestion. Certaines SCPI prennent \u00e9galement en charge la gestion de la vente des parts en cas de souhait de sortie, qui peut \u00eatre de plusieurs points.<\/p>\n

De ce fait, investir dans une SCPI s’inscrit plut\u00f4t dans le moyen terme, 10 ans \u00e9tant g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9 comme la dur\u00e9e minimale de d\u00e9tention des parts.<\/p>\n

Comment s\u00e9lectionner une soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI) pour y investir?<\/h2>\n

Pour d\u00e9terminer dans quelles SCPI investir, il faut \u00e9videmment s’appuyer sur les conseils d’un professionnel.<\/p>\n

Il existe plusieurs courtiers (conseillers en gestion de patrimoine ind\u00e9pendants) qui pourraient vous conseiller, mais vous devez vous renseigner sur leur niveau d’exp\u00e9rience dans ce domaine et sur leur degr\u00e9 d’ind\u00e9pendance.<\/p>\n

Vous devez \u00e9galement rechercher des \u00e9claircissements quant \u00e0 la base sur laquelle ils seraient r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s, que ce soit via une commission d’un tiers ou des honoraires de votre part, ou un m\u00e9lange des deux.<\/p>\n

C’est aussi payant de faire ses propres devoirs; aucun investisseur avis\u00e9 ne se repose enti\u00e8rement sur des conseillers professionnels.<\/p>\n

Parmi les facteurs \u00e0 consid\u00e9rer, outre le niveau historique du rendement et des charges, figurent la qualit\u00e9 du portefeuille, le niveau d’occupation et la qualit\u00e9 de l’\u00e9quipe de gestion.<\/p>\n

Vous devez \u00e9galement tenir compte de la facilit\u00e9 avec laquelle vous pourriez vendre vos actions si vous ne souhaitiez plus continuer \u00e0 investir. Vous devrez pour cela passer par la SCPI, et si cela ne pose pas forc\u00e9ment de probl\u00e8me, le prix de vente des actions ne peut \u00eatre garanti.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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